La révision légale :

La révision triennale : le statut des baux commerciaux s’est attaché à préserver un équilibre économique entre les contractants pendant l’exécution du contrat en autorisant la modification du loyer en cours de bail.
Article L 145- 38 du code de commerce : « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
La demande en révision doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
La révision triennale du loyer n’est pas une obligation impérative pour les parties qui peuvent laisser se maintenir le prix initial. Le fait que la révision n’ait pas été demandée à l’expiration d’une période triennale n’éteint pas le droit à révision.

La demande marque le point de départ du nouveau prix qui sera dû à compter du jour où elle est formée. A défaut d’accord le locataire n’est pas tenu d’acquitter immédiatement le prix demandé.

La révision conventionnelle :

  • Les clauses d’échelle mobile : cette clause d’échelle mobile est la stipulation accessoire d’une convention à exécution successive ou à échéance différée tendant à assurer la variation du prix contractuel en fonction d’un indice économique ou monétaire. La modification du loyer se fait automatiquement aux dates d’échéance préalablement fixées par les parties.
  • Les clauses-recettes : la clause-recette est la clause d’un bail aux termes de laquelle le montant du loyer est fixé, en tout ou partie, en fonction des recettes du locataire.

On distingue différents types de loyers fixés en fonction du chiffre d’affaires du
locataire :

  • les clauses stipulant un loyer variable pur : le loyer est fixé exclusivement en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaire.
  • les clauses stipulant un loyer variable additionnel : le loyer est composé, d’une part, d’une somme fixe, préalablement déterminée par la convention, et d’autre part d’une somme variable égale à un certain pourcentage du chiffre d’affaires du locataire.
  • les clauses stipulant un loyer variable articulé : le loyer est calculé globalement sur le chiffre d’affaires du locataire mais comporte un minimum fixé généralement en fonction de la superficie du local indexé.