A quelle condition, une demande de renouvellement d’un bail commercial est-elle valide ?
La 3e Chambre civile de la Cour de Cassation a rappelé dans son arrêt du 23 avril 2013 (pourvoi n° 12-16579) qu’une demande de renouvellement n’est valable qu’à la condition d’être délivré par un acte extrajudiciaire, conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 du Code de commerce. Un congé avec offre de renouvellement postérieur pour une durée de bail supérieure à 12 années, accepté par le locataire, aboutit à un déplafonnement automatique.
En l’espèce, un preneur adresse par fax au notaire du bailleur un congé avec demande de renouvellement, laquelle demande est restée sans réponse. Puis le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, à une certaine date, avec un loyer calculé sur la valeur locative. Le locataire accepte l’offre mais conteste le montant du loyer ainsi renouvelé.
En appel, la Cour d’appel d’Orléans, estime que le bail tacitement renouvelé a duré plus de douze ans, ce qui justifie un prix fixé à la valeur locative, en application de l’article L. 1145-34 du Code de commerce.
Puis la Cour de cassation confirme cette décision, le congé étant soumis à des conditions strictes de forme à peine de nullité.
Un congé doit être établi par acte d’huissier adressé au bailleur ou à son représentant ayant la qualité pour le recevoir. Le bail s’était tacitement prolongé, et ce bien que le bailleur n’ait pas répondu à la première demande de renouvellement émanant du preneur, mais non conforme aux règles établies.