En cas de refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime non irréversible, sans versement d’une indemnité d’éviction, le bailleur doit impérativement adresser au preneur une mise en demeure.
Il faudra alors que l’infraction constatée par le bailleur persiste pendant plus d’un mois à compter de cette mise en demeure pour que celle-ci soit effective.
Il est impératif que cette mise en demeure soit réalisée par acte extrajudiciaire, que le motif en soit précisé et que soit intégralement reproduit l’article L. 145-17-I, 1° du Code de commerce.

Le 2 juin 2010, la 3e Chambre civile de la Cour de Cassation (n° 09-14194) s’est prononcée sur le régime juridique applicable à cette nullité, dans le cadre d’un litige opposant un bailleur et son preneur, mis en demeure par huissier de justice pour avoir créé une zone de baignade non autorisée, en annexant puis en sous-louant une parcelle de terrain non incluse dans le bail commercial.
Le locataire a ensuite fait valoir que l’article L. 145-17-I, 1° du Code de commerce n’était pas reproduit dans l’acte de mise en demeure, rendant celle-ci, selon lui, nulle.
Les juges du fond pour la Cour de cassation ont jugé cette demande irrecevable, en référence à l’article 112 du Code de procédure civile : la demande d’annulation de l’acte de procédure aurait dû intervenir avant toute défense au fond.