Certains bailleurs sont tentés de se soustraire aux règles encadrant les baux commerciaux, en concluant avec leurs locataires des « conventions d’occupation précaire ».

Le recours à une convention d’occupation précaire permet au locataire, comme avec un bail commercial, d’occuper un local moyennant paiement d’un loyer. C’est le seul point commun entre les deux dispositifs : à la différence du bail commercial, la convention d’occupation précaire se caractérise par l’absence de droit au renouvellement, de plafonnement du loyer et de propriété du fonds de commerce pour le locataire. Dès lors que le locataire est inscrit au registre du commerce ou au répertoire des métiers et s’il est propriétaire de son fonds de commerce, le statut du bail commercial s’applique d’office.

Le caractère précaire de la situation de l’occupant doit impérativement être motivé dans la convention, et les mobiles doivent être sincères et légitimes. La convention d’occupation précaire ne peut être conclue dans le seul but de permettre aux parties de déroger aux statuts impératifs des baux commerciaux.
C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation, dans un arrêt du 29 avril 2009, en indiquant que la convention d’occupation précaire suppose l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties (Chambre commerciale, arrêt du 29 avril 2009, pourvoi n°08 10.506).